定金条款和赔偿损失能否同时适用_湾区律师网

定金条款和赔偿损失能否同时适用

2022-05-27 22:37:39  浏览：1192  来源：网络
　　2004年12月，原告周强与被告张清签定购房合同。双方约定：原告将自有的住房一套出卖给被告，价款8万元。被告先付定金1000元，同时预付...

　　2004年12月，原告周强与被告张清签定购房合同。双方约定：原告将自有的住房一套出卖给被告，价款8万元。被告先付定金1000元，同时预付房款2 万元，余款在原告办妥房屋产权过户手续后3日内付清。双方当日签定合同后，被告依约将预付款、定金共计2.1万元给付原告，原告也于当日将房屋交付给被告，被告随即迁往入住。2005年1月，被告因对所购房屋不满意，就搬了出来。并向原告明确表示，自己不要房屋了，只要求原告退还预付房款2万元，定金就算了。原告以办理房屋产权过户手续过程中已产生税、费等3000余元，要求被告赔偿。双方协商未果，原告诉至泸县人民法院。

　　如何处理本案有三种观点：第一种观点认为，原被告签定的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效，合同履行过程中，被告以牺牲定金为代价拒绝履行合同，原告只能获得被告的1000元定金，被告的2万元预付款应予以退还，而对原告产生的税费等损失，被告不应赔偿；第二种观点认为，原被告签定的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，被告明确表示将不履行合同，被告已严重违约，被告除无权要求退还定金外，还应赔偿原告办证过程中产生的损失3000元；第三种观点认为，定金罚则和赔偿实际损失不能同时适用，但是如果定金罚则不能完全弥补守约方的实际损失时，可以适用赔偿实际损失的责任。具体到本案，被告应当赔偿原告造成的实际损失3000元。

　　笔者赞同第三种观点，分述如下：

　　根据我国《合同法》的有关理论，定金作为一种债的担保方式，分为立约定金、订约定金、证约定金、解约定金、违约定金等。我国《合同法》上规定的是什么性质的定金？法律未明确规定。大多数人认为是解约定金和违约定金。上述第一种观点就是把定金作为解约定金看待的。被告以牺牲定金为代价，取得解除合同的权利。但当双方约定的定金较少，而守约方因违约而产生的损失较大时，采取这种观点处理，显然对守约方不利；第二种观点把定金作为违约定金，认为被告已严重违约，被告除要牺牲定金为代价外， 还应赔偿原告的损失。这种观点在让被告承担定金罚则责任的同时，又让被告赔偿实际损失，其实是使被告受到了双重处罚，显然于被告不公；第三种观点在确认被告违约的同时，不是简单地适用定金罚则或者同时适用赔偿实际损失，而是根据实际情况具体分析。当定金与实际损失相当时，由原告选择适用。当造成的损失较定金较多时，应当以赔偿实际损失为限。采用这种观点处理本案较为妥当。

　　四川省泸县人民法院·郑红英 毛启军

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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