转让房屋虚报购价如何处理 要点是认定这种行为是否属于“欺诈”

案情：

钟某经朋友介绍，与田某达成了商品房转让协议。其间，田某慷慨许诺：“我这套二室二厅的商品房如若转卖，至少可以赚１万元，考虑到你是朋友介绍的，我就只赚你６０００元，我购进时花了５。４万元，咱们６万元成交。”事后，钟某从开发商处得知，田某这套商品房当初只花了５万元，而不是５。４万元。钟某遂以此为由，向法院提起诉讼，要求田某双倍返还因欺诈而多收的房屋转让价款４０００元，即８０００元。

分歧意见：

第一种意见认为，钟某不应要求田某返还所谓“多赚的”款项。理由是，田某与钟某之间的房屋转让纯属自愿协商的，双方既已自愿达成了交易，不应再有任何反悔，何况，田某的商品房当时按市场行情，的确可以卖６万元左右，田某开价６万元，并未对钟某的利益构成任何损害，并不能认定田某有欺诈的目的和动机。

第二种意见认为，田某应该返还钟某多收的４０００元，但不应双倍返还。理由是，田某的商品房当时即使值６万元，但其既已声明只赚６０００元，就应认为其已自愿放弃了与市场价格差额部分的可期望利益，田某以欺诈手段实际多收钟某的４０００元，违背了诚信原则，属不当得利，应当如数返还钟某。

第三种意见认为，田某应当双倍赔偿多收钟某的４０００元，即８０００元。理由是，田某在房屋协议作价的过程中既然使用了欺诈手段，钟某作为消费者，当然能够依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条之规定，要求田某双倍赔偿其因欺诈行为而受到的４０００元损失。

评析：

笔者认为第二种观点是正确的，理由是，诚实信用原则是民法中的帝王条款，所有的民事行为都不得有违该条款，否则将难以成为具有法律效力的民事法律行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”同时，《合同法》第四十二条还规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，田某蓄意多报自己购买价的行为属于明显的提供虚假情况的行为，违背了前述法律条款的具体规定，应当认定其多出５万元部分的报价无效，钟某完全可根据《合同法》第五十四条第二款之规定，请求法院对合同价款予以变更，在总价款中剔除田某多出的报价４０００元。

鉴于田某本身即属于从开发商手中购房的消费者，其法律地位不能与《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的经营者划等号，故此本案不能套用该法第四十九条的双倍赔偿的规定。