肖朝阳诉海南省儋州市康乐实业股份有限公司房屋买卖纠纷案

（一）首部

1、判决书字号

一审判决书：海南省儋州市人民法院（2001）儋民初字第163号。

二审判决书：海南省海南中级人民法院（2002）海南民终字第21号。

2、案由：房屋买卖纠纷。

3、诉讼双方

原告（上诉人）：肖朝阳，男，48岁，福建省泉州市人，现住那大晨光购物中心5栋07号。

被告（被上诉人）：海南省儋州市康乐实业股分有限公司。

第三人（被上诉人）：傅玉妃，女，28岁，儋州市人，现住那大立新街28号。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织

一审法院：儋州市人民法院。

合议庭组成人员：审判长：黄卫；审判员：钟山雨；代理审判员：陈子强。

二审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：吴青；审判员：梁振文；代理审判员：陈琼清。

6、审结时间：一审审结时间：2001年7月6日。

二审审结时间：2002年7月3日。

（二）一审情况

1、一审诉辩主张

原告肖朝阳诉称：1996年10月10日，我与被告签订一份《财产租赁合同》，合同约定，由被告将晨光购物中心第6栋05、06号房屋出租给我，租期从1996年10月10日至2005年4月30日止，我一次性交付全部租金65000元。但被告违约，于1999年11月2日，在未告知我的情况下，将我承租的房屋出卖给第三人傅玉妃。被告的行为侵害了我的优先购买权，请求法院判令被告与第三人的房屋买卖无效，在同等条件下，我享有优先购买权。

被告海南省儋州市康乐实业股份有限公司未作答辩，也未到庭参加诉讼。

第三人傅玉妃述称，原告所说不属实，我购买房屋是通过法院拍卖取得的，我已办理了土地使用权证、房屋所有权证，房屋买卖关系有效。

2、一审事实和证据

本案经审理查明：1996年10月10日，原告肖朝阳与被告康乐公司签订一份《财产租赁合同》，约定原告承租被告位于晨光商场第6栋05、06号铺面，租期10年，租金一次性支付，共65000元。合同签订后，原告依约交纳65000元租金。1998年11月10日，原告将晨光商场第6栋05、06号铺面转租第三人傅玉妃的丈夫林鸿壮使用，租期4年，租金每年12500元，协议签订后，付清两年租金25000元，并于1998年11月25日开始使用该房。

1999年10月间，本院在执行（1999）儋法执公字第278号申请执行人儋州市那大信用社与被执行人儋州市康乐公司借款合同纠纷一案时，依法查封了康乐公司所有的晨光购物中心第4、5、6栋房屋，经儋州市房产管理所评估后，将被告康乐公司的6栋05、06号房屋出卖给第三人傅玉妃，同时，傅玉妃也已经国土、房产部门办理了合法证书。2000年1月10日，本院以（1999）儋法执公字第278-1号公告，督促承租在晨光商场第4、5、6栋的业主迁出，将房屋交付竞买人使用。

上述事实，有原告提交财产租赁合同、收据、第三人提供的房屋所有权证，国有土地使用权证，本院（1999）儋法执字第278-1号公告等证据证实。

3、一审判案理由

位于晨光商场第6栋05、06号房屋是肖朝阳向康乐公司租赁的铺面。肖朝阳租赁取得后，又转租给第三人傅玉妃之丈夫林鸿壮。1999年间，本院在执行申请执行人儋州市那大信用社与被执行人康乐公司借款合同纠纷一案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并公告对该房屋进行公开拍卖，以得款抵偿那大信用社债务。第三人傅玉妃在购买该房后，办理了土地、房屋等合法手续，该房屋买卖合法有效。

4、一审定案结论

儋州市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、第64条之规定，判决如下：驳回肖朝阳的诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

一审判决后，肖朝阳不服，上诉称：1999年11月22日，康乐公司和儋州法院串通，暗中把晨光商场第6栋05、06号铺面私自卖给傅玉妃，从未通知该房承租人（上诉人），显然康乐公司与法院这种做法是违法的，儋州法院在2000年1月10日张贴了（1999）儋法执公字第278-1号公告，其内容不真实，公告所称的房屋进行“公开变卖”绝无此事。我享有优先购买权，这是法律赋于承租人的合法权利，应受法律保护，一审判决错误，请求二审法院改判。

（四）二审事实和证据

海南省海南中级人民法院在二审中查明：1996年10月10日，康乐公司与肖朝阳签订一份《财产租赁合同》。合同约定，肖朝阳承租康乐公司位于晨光商场第6栋05、06号铺面，租期10年，租金65000元，一次性交付清。合同还约定，在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。合同签订后，肖依约交纳65000元。1998年11月10日，肖将晨光商场第6栋05、06号铺面转租给傅玉妃的丈夫林鸿壮使用，租期4年，租金每年12500元。协议签订后，林鸿壮付给肖2年租金25000元，并于1998年11月25日开始使用该房。1999年10月间，儋州市法院在执行（1999）儋法执字第278号申请执行人儋州那大信用社与被执行人儋州康乐公司借款合同纠纷一案时，依法查封了康乐公司所有晨光商场中心第4、5、6栋房屋，经儋州法院依法公开拍卖这些房屋，并经国土、房产部门办理了土地使用权证和房屋所有权证的过户手续。2000年1月10日，儋州市法院以（1999）儋法执公字第278-1号公告，督促承租在晨光商场第4、5、6栋的业主迁出，将房屋交付竞买人使用。

（五）二审判案理由

二审法院认为，位于晨光商场第6栋05、06号房屋是肖朝阳向康乐公司租赁的铺面。1999年间，儋州法院在执行申请人儋州市那大信用社与被执行人康乐公司借款合同纠纷案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并对该房屋进行公开拍卖，以抵偿那大信用社的债务，且傅玉妃在公开竞买到该房屋后，已办理了国土、房产合法证，取得该房屋的合法使用权和所有权。而肖朝阳与康乐公司签订《财产租赁合同》时，双方已约定“在租赁期间，出租人如将出租财产所有权转移第三者，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况，鉴于肖朝阳在签订租赁合同时已放弃其对租赁房屋的优先购买权。综上，傅玉妃取得晨光商场第6栋05、06号房屋合法有效；而肖朝阳主张自己应有该房屋的优先购买权不予支持。

（六）二审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

（七）解说

本案双方争议的焦点是肖朝阳是否具有法律上规定的承租人在出租人出卖所租财产时，在同等条件下，享有优先购买权和傅玉妃的买卖房屋是否有效问题。我们认为：1、该房屋不是出租人康乐公司出卖该房屋，而是出租人康乐公司拖欠那大信用社借款而无偿还能力清偿债务时，依法被儋州市法院查封，并通过公开拍卖的方式，以抵偿那大信用社的债务，因此，不存在优先购买权的问题，而是公开公平竞买，法院的公开拍卖并无不当，并没有违法操作。2、依照有关法律规定，出租人出卖所租财产的，应事先通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权，但出租人与承租人另有约定的，从其约定。本案中，肖朝阳与康乐公司签订《财产租赁合同》时，双方已约定，“在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移的情况”。康乐公司出卖其所承租的房屋，肖朝阳在签订合同时，已放弃其对租赁房屋的优先购买权，也不能向法院请求取得优先购买权。3、1999年间，儋州市法院在执行申请人儋州市那大信用社与被执行人康乐公司借款合同纠纷案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并对该房屋公告进行公开拍卖，傅玉妃在公开公平竞买中，买了该房屋，且又通过国土、房产部门办理了合法权证，这一系列行为，不但形式上合法，内容上也体现了手续完备、合法。因此，傅玉妃的购房是合法有效的，应受法律保护，肖朝阳主张傅玉妃与康乐公司之间的房屋买卖关系无效，毫无事实根据和法律依据，本院对其请求不予支持，应予驳回。