枝江市金属材料公司诉郑吉明未按其通知的期限交款丧失优先购买权租赁到期后返还房屋案

　　原告：枝江市金属材料公司（以下简称金属公司）。

　　被告：郑吉明，男，35岁，个体工商户。

　　金属公司与郑吉明于1997年6月10日签订了一份《房屋出租合同》。双方约定：金属公司将其座落在枝江市马店镇迎宾大道79号临街营业用房（从左至右第三套）租给郑吉明使用，每月租金600元，租赁期从1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日，金属公司对郑吉明第11户承租人发出《购房通知书》，载明各承租户若想购买承租房屋，必须于1997年10月31日前交清16.5万元购房款，逾期交付即视为放弃购房。同日，金属公司将该通知书送给郑吉明之妻签收，但其妻对是否购房未作明确表示。1997年11月20日，郑吉明到金属公司去交购房款，金属公司以超过通知书规定购房时间为由拒收，并告知该房已于1997年11月2日卖给了杨以清。租赁到期后，郑吉明一直占据该房并交纳房屋租金至1998年2月，金属公司也收取了租金。

　　1998年2月23日，原告金属公司向枝江市人民法院起诉称：我公司与郑吉明签订的房屋租赁合同到期后，不愿与郑吉明续签租赁合同，现郑吉明一直占据该房拒不搬出，损害了我公司合法权益。请求人民法院判令郑吉明搬出承租房屋，付清房屋使用费，并赔偿我公司不能按期交付买主房屋的经济损失8910元。

　　郑吉明答辩称：我没有承诺金属公司于1997年10月9日发出的《购房通知》，该《购房通知》没有法律效力，我作为房屋承租户应享有优先购买权，对方在我享有优先购买权期间将该房卖与他人，侵犯了我的合法权利。反诉请求法院确认金属公司将该房卖与他人的行为无效，判令金属公司与我确立房屋买卖关系，并赔偿我停业期间的经济损失2700元。

　　金属公司对郑吉明的反诉答辩称：对方原来虽享有优先购买权，但未在我公司《通知》规定的时间内交付购房款，优先购买权已丧失。请求人民法院驳回对方的反诉请求。

　　「审判」

　　枝江市人民法院经审理认为：金属公司与郑吉明签订的《房屋租赁合同》到期后，金属公司不同意再与郑吉明续签租赁合同，依法应予准许。金属公司发出的《购房通知》是合法有效的。郑吉明未在《通知》规定的时间内交付购房款，应视为其对优先购买权的放弃。郑吉明现提起反诉，要求确认金属公司与他人房屋买卖关系不成立的诉讼请求，不能予以支持。由于金属公司已收取了郑吉明1998年2月份以前的所有房租，视为其同意郑吉明租用该房至1998年2月。现金属公司要求郑吉明赔偿其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起诉前的经济损失8910元的诉讼请求，不能予以支持。郑吉明反诉要求金属公司赔偿停业期间的经济损失2700元属于自行扩大的损失，也不能予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条和《城市私有房屋管理条例》第二十条之规定，该院于1998年6月25日判决如下：

　　一、本诉被告郑吉明将承租房退还本诉原告金属公司，并按每月600元的标准付清房屋使用费（从1998年3月1日始至搬出承租房时止）。

　　二、驳回反诉原告郑吉明的诉讼请求。

　　宣判后，郑吉明不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。称：金属公司于1997年10月9日发出《通知》只能视为要求解除原租赁合同的要约，其对该要约并未承诺，因此双方仍应履行原租赁合同至1997年12月10日止。一审法院确认该通知合法有效不妥。另外，其在1997年10月9日收到金属公司《购房通知》后，于1997年11月20日到金属公司交付购房款，按照法律规定此时其仍享有对该房的优先购买权，但金属公司却在1997年11月2日将该房卖与他人，违反了优先购买权的法律规定，该房屋买卖行为是无效的，应予撤销。请求二审法院确认其与金属公司的房屋买卖行为成立，并判令金属公司购偿其经济损失2700元。

　　金属公司未提出书面答辩。

　　宜昌市中级人民法院经审理认为：金属公司与郑吉明签订的房屋租赁合同到期后，金属公司不同意与郑吉明续签租赁合同应当准许，郑吉明现应搬出承租房，并给付占用房屋期间的占用费。郑吉明收到金属公司的《购房通知》后，其并没有明确表示放弃购房权利。金属公司将该房出售给他人的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，属无效的民事行为，应予撤销。郑吉明提出其对所承租的房屋享有优先购买权的理由成立，本院予以确认。但其要求本院判令其与金属公司房屋买卖关系成立的诉讼请求，超过了优先购买权的审理范围，本院不予支持。金属公司与郑吉明各自提出要求对方赔偿损失的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，该院于1998年7月27日判决如下：

　　一、维持枝江市人民法院民事判决第一项，即郑吉明将承租房退还给金属公司，并按每月600元的标准付清租金（从1998年3月1日始至搬出承租房时止）。

　　二、撤销枝江市人民法院民事判决第二项，即驳回郑吉明的反诉请求。

　　三、金属公司与杨以清的房屋买卖关系无效，郑吉明享有其承租房屋的优先购买权。

　　「评析」

　　本案在审理过程中，主要涉及以下几个问题：

　　一、郑吉明是否享有优先购买权。要弄清郑吉明是否享有优先购买权，首先必须弄清金属公司发出的《通知》的性质。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，金属公司决定出售承租房屋的时间是1997年10月9日，但却规定承租户须于10月31日前交清购房款，逾期则视为自动放弃，这期间的时限不足一个月，与法律规定的三个月相去甚远。因此，《通知》所规定的内容本身就违反法律，应属无效。郑吉明只要在三个月内交清购房款，其优先购买权就仍旧存在。金属公司未履行提前三个月通知的义务，却于1997年11月2日将该房卖以杨以清。按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，民事法律行为成立须不得违反法律或社会公共利益，该买卖行为既然已违反了法律规定，人民法院可以依郑吉明的诉讼请求宣告买卖行为无效。值得说明的是，尽管该《通知》无效，但它表明金属公司作出售房决定是在1997年10月9日，郑吉明之妻签收该《通知》，意味着金属公司于当日告知了郑吉明售房决定。提前三个月通知的时间应从10月9日开始计算。

　　二、郑吉明之妻签收《通知》的行为与金属公司收取郑吉明在合同期满后交付租金的行为性质是否相同。金属公司认为，郑吉明之妻签收了其发出的《通知》，应当视为郑吉明默示承认了《通知》中规定的内容，双方就应当按照《通知》中规定的期限来执行。那么，郑吉明之妻签收《通知》的行为是否是一种默示行为呢？我们认为不是。所谓默示行为是指当事人以作为或不作为的间接方式来进行意思表示的行为。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已经接受的，可以认定为默示。”同时规定，默示法律行为只有在法律有规定或当事人有约定的前提下才能适用。郑吉明之妻在签收金属公司《通知》时，对是否购房并未作出明确表示，在这里，既没有法律规定该签收行为是默示行为，也没有双方当事人事先约定，因此，该签收行为根本不意味着郑吉明默示承认《通知》的内容。相比而言，由于郑吉明每月向金属公司交付租金，在合同期满后，郑吉明向金属公司交付期满后的租金时，应当视为郑吉明以自己交付租金的行为提议延长租赁期。尽管金属公司未明示承诺延长房屋租赁期，但金属公司收取了租金，收取租金的行为就表示其无条件地接受了延长租赁期的提议。这是因为双方当事人有先前存在相同的交易行为为前提，这种交易也就是双方先前的一种约定。因此双方当事人已形成了延长租赁期的协议，所以一、二审法院均未支持金属公司要求郑吉明赔偿占用该房时给其造成的经济损失。从上面的分析来看，郑吉明之妻签收《通知》的行为与金属公司收取郑吉明在合同期满后交付租金的行为性质截然不同，前者不是默示法律行为，后者是一种默示法律行为。

　　三、优先购买权之诉是确认之诉还是变更之诉。弄清这一问题是能否直接支持郑吉明要求与金属公司建立承租房的买卖关系的关键。所谓确认之诉，是指诉的目的仅在于消除当事人之间的争议，查明当事人之间一定的民事法律关系是否存在的诉讼。而变更之诉是指当事人要求变动或者消灭一定的民事法律关系的诉讼。从最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条来看，该条规定只认可“承租人在同等条件下（对承租房）享有优先购买权”，并未作出进一步的阐述，该规定恰好符合确认之诉的特点，即人民法院只需确认当事人之间存在的民事法律关系，并不判令败诉一方履行一定的义务。从另一方面来看，优先购买权只是一种他物权，它是非所有人对他人之物享有的一定程度上的支配权利。在他物权受到不法侵害时，虽然也可以适用物权的保护方法，但他物权不能对所有权提出诉讼请求，而只能根据他物权的具体内容，请求法院或确认他物权的存在，或对侵犯他物权的行为予以制裁。而且，凡是以他物权为内容的诉讼，不能产生所有权的变更。因此，优先购买权之诉是一种确认之诉，人民法院只能确认郑吉明对承租房屋享有优先购买权，并判令侵犯了郑吉明优先购买权的房屋买卖关系无效，而不能直接判决郑吉明与金属公司的房屋买卖关系成立。

　　本案在程序上有所不足。即因涉及金属公司以杨以清的房屋买卖关系的效力，应当追加杨以清为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。但本案未予追加，遗漏了应当参加诉讼的当事人。