公用绿地能否出售

　　案情：

　　原告诉称：1998年5月19日，其与被告永生公司签定一份商品房购销合同，约定被告将永生新城一期第9幢106室出售给原告，售价476000元，该商品房含附属花园，售价40500元。合同签订后，由于被告所售花园属于永生新城住宅小区内的公用设施，被告将该花园出售，要求被告返还购房款40500元并赔偿利息损失（按银行同期同类贷款等量利率，自1998年6月30日按花园款占该房款比例和付款时间分段计算至还款之日止。

　　被告辩称并反诉称：原告以该附属花园属于永生新城住宅小区的公用设施为由要求退还花园之购房款，请求判令原告退出附属花园并恢复原状。

　　反诉被告辩称：永生公司不具备原告主体资格，因此应由小区居民或物业管理委员会代表居民起诉。

　　厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：1998年5月19日，林某与永生公司签定了一份商品房购销合同，约定永生公司将位于永生新城一期第9幢106室出售给林某，该房南面有附属花园一个，用基石和白色栅栏围成，售价为40500元。合同签订后，永生公司亦将讼争花园交付给了林某。林某在该附属花园内设置了儿童游乐设施。

　　判决 ：

　　厦门市湖里区人民法院认为：讼争的附属花园属于永生新城住宅小区的公共绿地，林某和永生公司擅自买卖永生新城住宅小区的公共绿地，故双方签订的商品房购销合同中关于花园的条款无效。双方对此均有过错。林某要求永生公司退还出售花园得款405000元，符合法律规定，可以支持，但其对造成花园买卖无效的后果负有过错责任，故要求赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。林某应将其在讼争花园内的添加物拆除，腾空推出，永生公司的反诉请求成立。为维护小区内住户的公共利益，将讼争花园恢复成公共绿地。

　　解说：

　　本案的争执焦点有两个：

　　1、公用绿地能否出售。

　　目前我国对公共绿地能否出售没有直接的禁止性规定，尽管如此，法院仍判令此买卖无效：（1）侵害了小区其他住户的合法权益。公共绿地作为小区的配套设施之一，购房者有对该绿地的使用权。如果允许开发商将公共绿地变成了私人花园出售，小区居民利益就受到了侵害。因此永生公司出售绿地的行为，侵害了小区居民的公共利益。（2）出售公共绿地违反了国家有关商品房计量办法的规定。国家建设部和质量技术监督局关于商品房面积的计算、测量办法中，在商品房的套外面积及公摊等方面，均没有规定公共绿地部分。

　　2、永生公司能否作为反诉的主体。

　　一种意见认为，公共绿地的使用权属于小区的所有居民，而且原告占有公共绿地，侵犯的也是小区居民的合法权益，而不是房地产开发商的利益，不能起诉要求林某拆除围栏、恢复原状。

　　法院认为，理由如下：（1）出售公共绿地的是永生公司，现该买卖被宣告无效，原告林某应将该绿地还给开发商永生公司。（2）永生公司将绿地作为花园出售，侵犯了小区居民的合法权益，其有义务将花园收回并恢复成绿地，因此应允许其起诉，这样小区居民的合法权益才能得到确实有效的保护。（3）有利于节约司法资源。小区居民是一些分散的家庭，如果再要求他们联合起来反诉，诉讼效率也较低。让开发商提起反诉，也有利于节约司法资源。法院最后在判决林某拆除儿童游乐设施将讼争花园腾空退出的同时，还判令永生公司将花园的栅栏及基石拆除并恢复成公共绿地，这样较好地保护了小区全体居民的合法权益。