上海怡华房地产经营开发公司诉三洋房产（太仓）有限公司等房屋预售一案

　　原告上海怡华房地产经营开发公司，住所地本市南苏州路381号四楼。

　　法定代表人田中耕，总经理。

　　委托代理人冯世扬，上海怡华房地产经营开发公司办公室主任。

　　委托代理人唐惟佳，上海怡华房地产经营开发公司职员。

　　被告三洋房产（太仓）有限公司，住所地江苏省太仓市经济技术开发区。

　　法定代表人大久保荣显，董事长。

　　委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

　　被告上海申美房地产开发公司，住所地本市闵行区莘庄镇莘潭路280号。

　　法定代表人张雪明，总经理。

　　委托代理人闵曼君，上海市新闵律师事务所律师。

　　原告上海怡华房地产经营开发公司诉被告三洋房产（太仓）有限公司、上海申美房地产开发经营公司房屋预售一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯世扬、唐惟佳，被告三洋房产（太仓）有限公司的委托代理人陈健，被告上海申美房地产开发公司的法定代表人张雪明、委托代理人闵曼君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告诉称：1993年7月，原告通过媒介得知三洋房产（太仓）有限公司上海办事处以荣德大厦总代理的身份对外销售荣德大厦商品房。在该公司出示了由上海申美房地产开发公司出具的荣德大厦代理销售证明书及商品房广告后，得知房屋由上海申美房地产开发公司为发展商，三洋房产（太仓）有限公司上海办事处为总代理后，原告于1993年7月19日、8月3日与三洋房产（太仓）有限公司上海办事处签订了《荣德大厦房屋预售合同》两份，并先后支付房款22731327元。但被告至今不能交房。现要求法院确认上述预售合同无效，判令俩被告共同返还购房款22731327元及利息。

　　被告三洋房产（太仓）有限公司辩称：与原告签订的房屋预售合同合法有效，要求原告继续履行。

　　被告上海申美房地产开发公司辩称：原告与被告三洋房产（太仓）有限公司签订房屋预售合同与其无关，其不承担任何责任。

　　经审理查明：1993年7月6日，上海申美房地产开发公司（以下简称“申美公司”）与三洋房产（太仓）有限公司（以下简称“三洋公司”）上海办事处签订《上海〈荣德大厦〉合作销售协议》，双方约定，“申美公司”同意“三洋公司”以“申美公司的名义向社会公开销售《荣德大厦》商品房，”三洋公司“同意按售楼总价的1%作为”申美公司“管理费。7月12日，”申美公司“出具《代理销售征明书》；‘三洋房产（TC）有限公司上海办事处与我公司协作经营《荣德大厦》商品住宅项目，三洋房产（TC）有限公司上海办事处有协议范围内对外出售房源的自主权。”之后“三洋公司”为总代理。1993年7月19日，“三洋公司”上海办事处与原告签订《荣德大厦房屋预售合同》，原告向被告预购荣德大厦I号楼产权房，金额为人民币36947074元，房屋于1994年8月30日前交付原告使用。8月3日，“三洋公司”上海办事处又与原告签订《荣德大厦房屋预售合同》，原告向被告预购荣德大厦II号楼35套，金额为人民币15142424元，交房日期为1994年8月30日。期间原告分十二次于1993年7月13日、7月14日、7月16日、7月20日、8月3日、8月3日、10月13日、10月28日、11月9日、1994年3月3日、3月9日、4月9日分别向“三洋公司”上海办事处支付房款人民币69万元、69万元、476.2063万元、35万元、35万元、157.1364万元、500万元、200万元、341.79万元、100万元、200万元、150万元，上述款项共计人民币22731327元。1994年4月15日，原告与“三洋公司”签订协议书，原告将荣德大厦II号楼30套房屋原价退还“三洋公司”，上述房屋的交房时间延至1994年10月初。由于荣德大厦I号楼至今只完成框架结构的土建工程至6层，且已停械，原告诉讼至法院。

　　另查明；荣德大厦由原上海申美房地产开发公司海华房地产开发部立项，由上海申莘工业投资开发总公司领取《建设用地规划许可证》。1992年10月20日，上海申莘工业投资发展公司与上海海华液化石油气有限公司。1993年8月28日，上海海华液化石油气有限公司以上海申美房地产开发公司海华房产开发部（未经本市房地产管理部门批准及取得房地产开发经营资格）的名义与“三洋公司”签订协议，在上述地块造房，产权归“三洋公司”所有。上述土地使用权的转让均未向有关主管部门申报并获核准。“三洋公司”系外商独资经营公司，该公司在江苏省太仓市注册登记。

　　本院认为：“三洋公司”在江苏省太仓市注册登记，在上海无开发经营房地产的资格，荣德大厦的立项及《建设用地规划许可证》的申报主体既不是“三洋公司”，也不是“申美公司”，故“三洋公司”与原告签订的上述《荣德大厦房屋预售合同》无效，“三洋公司”应返还原告购房款及法定孳息。“申美公司”不是荣德大厦开发商，应当知道“三洋公司”以“申美公司”为发展商、“三洋公司”为总代理向外销售房屋的行为，但不表示反对且从中收取管理费，该行为应认定为违法。因此，对上述购房款的返还应负连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款、第六十七条之规定，判决如下：

　　一、原告与被告三洋房产（太仓）有限公司于1993年7月19日、8月3日签订的二份《荣德大厦房屋预售合同》无效；

　　二、被告三洋房产（太仓）有限公司应在判决生效三十日内返还原告购房款人民币22731327元及利息（利息按中国人民银行同期企业固定资产贷款利率计算，其中69万元自1993年7月13日始至执行之日止，69万元自1993年7月14日始至执行之日止，476.2063万元自1993年7月16日始至执行之日止，35万元自1993年7月20日始至执行之日止，192.1364万元自1993年8月3日始至执行之日止，500万元自1993年10月13日始至执行之日止，200万元自1993年10月28日始至执行之日止，341.79万元自1993年11月9日始至执行之日止，100万元自1994年3月3日始至执行之日止，200万元自1994年3月9日始至执行之日止，150万元自1994年4月9日始至执行之日止。）

　　三、被告上海申美房地产开发公司对上述款项及利息的返还承担连带责任。

　　本案诉讼费人民币206483元由俩被告负担。

　　如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于上海市高级人民法院。