债务人下落不明时预告登记的商品房如何执行_湾区律师网

债务人下落不明时预告登记的商品房如何执行

2022-08-31 00:16:51  浏览：1176  来源：法律资讯网
【案情】 陈某（债务人）向谭某（债权人）借款150万元，并约定还款期限，但是过了还款期限，陈某仍没有还款，因此谭某向法院起诉要...

    【案情】

    陈某（债务人）向谭某（债权人）借款150万元，并约定还款期限，但是过了还款期限，陈某仍没有还款，因此谭某向法院起诉要求陈某还款。2013年5月，法院判决被告陈某偿还150万元人民币给原告谭某。2014年7月，该案原告谭某向法院申请强制执行被告陈某位于平南县某小区的一套商品房。经查，该套商品房只进行了预告登记，且被执行人陈某已下落不明。

    【分歧】

    对债务人预告登记的商品房如何执行，主要有以下两种观点：

    第一种观点认为，根据《物权法》和建设部《房屋登记办法》的规定，债务人对进行了预告登记的房屋只拥有一种期待物权。如果房屋只进行了预告登记，并没有形成产权登记，不是完全意义上的物权。如果债务人下落不明，又不支付按揭贷款，表明债务人可能放弃该期待物权，因此无法执行该房屋，只能通过解除房屋买卖合同的方式，将债务人的首付款执行给被告，房屋由房产商收回。

    第二种观点认为，法院可以将房屋执行给债权人，《房屋登记办法》规定“预告登记后，债券消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，如果房屋还在预告登记的期限内，要解除房屋买卖合同，只能在预告登记失效或者预告登记注销后才能实现。如果债务人又下落不明，这时，应由法院发协助执行通知书撤销房屋预告登记，变更房屋买卖合同以及按揭合同，债权人可以自己名义缴纳剩余房款，并申请房屋产权登记。

    【评析】

    笔者认为，第二种观点比较可行，即可将房屋执行给债权人，理由如下：

    预告登记毕竟是一种物权登记方式，在一定程度上对证明此房屋属于债务人起到公示公信的作用。在法院执行中，可以已完全物权登记的房屋进行转让，拍卖或者折价，当然，也可以对于预告登记的房屋进行竞买，拍卖等处理，来实现债权人的债权。另外，若债务人下落不明，不能履行法院生效的判决，其已经预告登记的房屋又是唯一可供执行的财产，如果不执行房屋只执行首付款，可能不能实现债权人的债权。法院可以通过和房管部门、房产商、银行撤销预告登记、变更合同等手段将房屋执行给债权人，让债权人不仅得到了房屋的首付款，而且还得到了房屋增值的利益，这可以最大限度的使债权得到了清偿。

    （作者单位：广西平南县人民法院）

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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