因第三人异议房管局不对产权变更登记如何处理_湾区律师网

因第三人异议房管局不对产权变更登记如何处理

2022-08-31 00:16:51  浏览：1265  来源：法律资讯网
【案情】 2014年7月，李文向张武购得房屋一套，在办理房屋产权变更登记时，房管局以第三人提出异议为由拒绝为其办理。第三人王万提...

    【案情】

    2014年7月，李文向张武购得房屋一套，在办理房屋产权变更登记时，房管局以第三人提出异议为由拒绝为其办理。第三人王万提出该套房屋在2012年时便由其从张武手中购得，只是因故未办理房产变更登记。

    【分歧】

    对于应如何解决此次纠纷，主要有以下几种不同意见：

    第一种意见认为，应提起行政诉讼，直接起诉房管局行政不作为，要求房管局履行职责进行房屋产权变更登记。

    第二种意见认为，应提起民事诉讼，要求张武履行合同义务，将房屋产权变更至自己名下。

    第三种意见认为，应以张武涉嫌诈骗（一房两卖）为由向公安机关报案，待刑事案件终结后再确认民事权利。

    【评析】

    笔者同意第一种意见。理由如下：

    首先，本案涉诉事实系民法上的“一房二卖”行为，因此争议焦点应为“一房二卖”行为应如何定性。根据2007年《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”的规定，不动产的转让需要依法变更登记。房屋属于不动产，房屋买卖理应办理登记手续，才发生产权的转移。本案中，张武将一房二卖，先后于2012年、2014年与王万、李文签订房屋买卖协议。但是2012年与王万签订协议时，并没有办理房产变更手续，即房屋所有权未发生转移，张武仍为房屋所有人。因此，张武的第二次房屋转让为有权处分行为，房屋所有权的转移以办理房产变更登记为准。

    其次，先移交检察机关确认张武是否构成诈骗罪再确认民事权利，理由显然不成立。第一，本案的房屋产权没有发生转移，不存在民事争议，张武再次转让房屋的行为属于有权处分。第二，张武并没有以非法占有为目的，不符合合同诈骗罪的构成要件。根据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此在本案中，张武仅承担“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失”和“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的民事责任，而不是刑事责任，将“一房二卖”行为上升至刑事责任，违反了我国刑法的罪刑法定原则。

    综上所述，张武的“一房二卖”的行为属于民法上的民事欺诈行为，并非刑法上的合同诈骗罪，第二次房屋转让有效，可以办理房屋产权变更登记手续，房管局应当履行职责，否则构成行政不作为，当事人有权提起行政诉讼。

    （作者单位：江西省资溪县人民法院）

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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