广州市荔湾城市建设开发有限公司与王琼珍商品房预售合同纠纷案

　　上诉人（原审被告）：广州市荔湾城市建设开发有限公司（下称荔湾城建公司）。
　　
　　被上诉人（原审原告）：王琼珍
　　
　　[案情]

1996年7月，广州市荔湾城市建设开发有限公司与王琼珍签订《房地产预售契约》，王琼珍依约以801636元的价格向广州市荔湾城市建设开发有限公司购买广州市海珠区江南西路紫金大街聚源里7号商住楼第B幢（现门牌为紫金大街106号）第8层80l、802号房屋（房屋建筑面积分别为70.59平方米、71.65平方米）。同月王琼珍向广州市荔湾城市建设开发有限公司付清了购房款，并办理了收楼手续。收楼使用后，王琼珍在七楼上八楼的楼梯处安装了大门，在八楼至天台的梯间自搭了楼梯。
　　
　　《房地产预售契约》又约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，广州市荔湾城市建设开发有限公司应协同王琼珍办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；购房人在使用期间，如未经政府有关部门批准并经广州市荔湾城市建设开发有限公司或管理公司同意前，不得擅自加建、改建或改变楼宇外观、公共设施、通道等。上述楼宇的一至七楼已于1995年10月通过建筑管理验收，八楼于2002年10月31日取得《建设工程规划验收合格证》。
　　
　　但至今荔湾城建公司依然没有协同王琼珍办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。王琼珍遂提起诉讼，要求开发商为其办理产权过户和房地产登记手续，并承担赔偿责任。
　　
　　在二审诉讼期间，王琼珍为证实其使用天台及搭建八楼至天台的楼梯系经开发商同意，向法院提供两份证据：一、王琼珍于1996年7月10日致上述楼宇的投资商的书面申请；二、王琼珍与广州市荔湾城市建设开发有限公司于1996年7月15日签订的《房地产预售补充契约》：聚源里7号B栋天台的使用权给垂直投影相对应的八楼买主使用，但不具产权，与房屋使用年限相同。广州市荔湾城市建设开发有限公司则向本院提交了上述801、802房的房地产平面附图及房管部门于2003年1月7日出具的《房地产申请登记回执》。
　　
　　[审判]

原审法院认为，王琼珍、荔湾城建公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人真实意思表示，合同有效，双方当事人都应自觉履行。契约中约定该房地产在实际交付使用后九十天内，荔湾城建公司应协同王琼珍办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，王琼珍已于1996年7月办理了收楼手续，时至今日已6年有余，但荔湾城建公司依然没有办理上述手续，应承担违约责任。至于荔湾城建公司抗辩认为因王琼珍封闭了其所购房屋与七楼之间的楼梯，导致房屋不能验收而不能办理房产证，一审法院认为在王琼珍仍维持封闭楼梯现状的情况下，楼宇也可以通过验收，且办理房地产证的其它一些文件，荔湾城建公司亦于2002年6月才取得，故荔湾城建公司该抗辩理由明显不成立。遂作出一审判决：荔湾城建公司在本判决生效之日起十日内支付迟延办理广州市海珠区江南西路聚源里7号B幢801、802房产权过户手续和房地产登记手续的违约赔偿金28057元给王琼珍。一审诉讼费l693元由王琼珍负担56l元，荔湾城建公司负担1132元。
　　
　　判后，荔湾城建公司不服一审判决，上诉称：王琼珍自入住后擅自封闭所购买房屋第七层至第八层楼及八层楼上天台的通道，堵塞楼梯占为自家所有，明显违反双方合同的规定，违约在先，王琼珍构筑的是违章建筑，根据广州市城市建设管理条例的有关规定，违章建筑不能办理产权，其司有权在房屋未办理产权过户手续前责成王琼珍自行清拆违章建筑，在王琼珍未纠正违法行为之前，其司完全有理由依法拒绝为王琼珍办理房屋产权契证，故上诉请求二审法院撤销原审判决并依法改判；责令王琼珍立即拆除违章建筑部分，恢复原购房合同所规定的面积范围，解决消防通道畅通问题，并承担一、二审诉讼费。王琼珍答辩称，其同意原审法院判决。
　　
　　二审法院认为，荔湾城建公司与王琼珍签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，合法有效。该契约约定，王琼珍向荔湾城建公司所购买的房屋在实际交付使用后九十天内，荔湾城建公司应协同王琼珍办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，可见为王琼珍办理所购房屋的产权证是荔湾城建公司的合同义务。王琼珍在1996年7月已办理了收楼手续，荔湾城建公司至今没有履行上述合同义务，已构成严重违约，应承担相应的违约责任，在双方对荔湾城建公司应如何承担违约责任没有具体约定的情况下，原审法院依据公平、合理及诚实信用原则，判决广州市荔湾城市建设开发有限公司按王琼珍已付房价款的3.5％向王琼珍支付违约赔偿金并无不当。对于荔湾城建公司认为王琼珍的房屋存在违章搭建行为而不能办理产权的上诉意见，因王琼珍在八楼至天面的梯间自搭楼梯经该楼宇投资商的同意，在王琼珍没有拆除自搭楼梯及自装大门的情况下，该楼宇八楼仍可通过规划验收，而荔湾城建公司于2003年1月7日才向房屋行政主管部门缴交了办理该楼宇产权登记所需资料，因此，荔湾城建公司认为王琼珍不拆除违章建筑就不能办理所购房屋产权证的上诉理由不成立，其要求免除违约责任的上诉请求本院不予支持。至于王琼珍的搭建行为是否违法，应由城市规划行政主管部门对此作出认定，荔湾城建公司要求王琼珍拆除违章建筑的上诉请求不属于法院职权处理范围，对此本院不予调处。据此判决：驳回上诉，维持原判，二审受理费由上诉人负担。
　　
　　[评析]

这是一起商品房预售中较为常见的纠纷，案件争议的焦点是购房人的自行搭建行为是否构成开发商不积极协助办理所购房屋产权证的正当抗辩理由。我国《合同法》明确规定，双务合同履行中的抗辩权包括三种情形：一是同时履行抗辩权；二是不安抗辩权；三是先履行抗辩权。同时履行抗辩权是指双务合同的当事人在无先后履行顺序时，一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权；不安抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者谎称有履行能力的欺诈行为，以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可中止自己的履行；后给付义务人接收到中止履行的通知后，在合理期限内未恢复履行能力或者未提供适当担保的，先给付义务人可以解除合同；先履行抗辩权是指双务合同的当事人，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前或者履行债务不符合债的本旨的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。显然此案中开发商的抗辩与上述三种情况是不相符的。因此，开发商迟迟不协助办理房屋产权证的行为违反了合同义务，理应承担违约责任。目前，随着我国市场经济的不断发展，房地产也必将日益法律化、规范化，无论是开发商，还是购房人，都应当按照法律、法规的规定，行使权利、履行义务。