赵国栋、郑鹭萍与广州埔丽房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

　　上诉人（原诉被告、反诉原告）赵国栋上诉人（原诉被告、反诉原告）郑鹭萍被上诉人（原诉原告、反诉被告）广州埔丽房地产发展有限公司
　　
　　一、案情

广州埔丽房地产开发有限公司（以下简称埔丽公司）是位于广州市中山五路193至215号百汇大厦（即百汇广场）的开发商。
　　
　　1995年11月29日，埔丽公司（甲方）与赵国栋、郑鹭萍（乙方）签订了《房地产预售契约》和《补充合约》，其中订明：甲方将中山五路起义路交汇处的百汇广场15楼14号室房地产（房屋建筑面积68.45平方米）出售给乙方，成交价为港币1137217元，乙方由1998年6月30日前分7次付清给甲方；甲方应于1998年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用；如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期：1、不可抗力的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决；3、法律、法规及政府规章的变动造成之廷误；4、水、电及其他公用设施未能及时配套完成；6、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交付该楼房，甲方将按延期交付楼房日起，至实际交付该楼房日上，每日按该楼房价款千分之一付滞纳金以补偿乙方损失，但滞纳金最高以楼价款5％为限。另在附录二中订明甲、乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴款：第一期楼款港币113722元，含定金港币20000元已于签署本契约或之前付清；第二期至第六期楼款每期分别为113722元，并须于1998年1月23日或之前分期付清；尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。契约还订明：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金。另据契约所附标准平面图载明：该1514室内靠东墙有一方柱。上述协议签订后，赵国栋、郑鹭萍至今共支付购房款港币682332元给埔丽公司，尚欠尾期楼款未付。
　　
　　另查明，百汇大厦于1998年12月竣工，1998年12月28日通过验收，并由广州地区建设工程质量安全监督站核发《建筑工程质量认定书》。广东省公安厅消防局也于1999年1月12日经验收同意：地上部分（除6、6A、7、22层外）可以投入使用。埔丽公司于1998年12月19日向赵国栋、郑鹭萍发出交楼通知书，要求其前来办理收楼手续。1999年2月2日，赵、郑在收楼过程中发现上述预购房屋中间有一根大方柱，与契约所附平面图不同，遂拒绝办理收楼手续。
　　
　　为证明延期交楼的特殊事由，埔丽公司提供了隧道局广州地铁公园前站项目经理部于1998年9月10日出具的报告，称：隧道局广州地铁公园前站地铁基础施工采用逆作法施工，致使本应于1995年5月交出靠近百汇广场南边的地下连续墙结构，到1996年1月底才完成该工程，影响了百汇广场的施工；另百汇广场地段南向挡土桩施工过程中，于1995年9月20日挡土桩挖到约11米深处时发现有流砂层，施工至1995年10月1日时，刮台风及下暴雨，邻单位房屋出现开裂，上述问题经处理，至1996年4月才重新开始恢复施工，使挡土桩施工期限延迟8个月。1996年4月16日广州市第三建筑工程公司第二项目部致隧道局三处的函件，称：由我公司施工的百汇广场防沁墙及降水井工程在贵处的协作下已施工完毕，1996年4月12日起西边和南边的围护桩工程可恢复正常施工。
　　
　　2001年2月23日，埔丽公司以赵国栋、郑鹭萍没有履行合同约定付清购房余款义务构成违约为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及预期违约金等。基于埔丽公司本诉，赵国栋、郑鹭萍以货不对板为由向原审提出反诉，要求解除上述预售契约，埔丽公司退回已付购房款和利息，并支付逾期交楼违约金等。
　　
　　经现场勘验，该方柱位于房屋中间，长为2.69米，宽为1.17米，距离东墙1.53米，对房屋使用功能有较大影响。
　　
　　二、审判

广州市越秀区人民法院初审认为，赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司签订的《房地产预售契约》和《补充合约》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍的同意擅自变更房屋结构，严重影响房屋使用功能，已构成违约，理应承担违约责任；但赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日才以货不对板为由提出要求解除双方签订的《房地产预售契约》和《补充合约》，超过了法律保护的诉讼时效。期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，故对赵国栋、郑鹭萍要求解除合同并由埔丽公司退还已付房款及利息之请求，不予支持。百汇广场已通过质量验收及消防验收合格，具备交楼条件，但埔丽公司于1998年12月19日发出收楼通知书时，消防尚未验收，故交楼应以广东省公安厅消防局作出消防验收合格意见书之日（即1999年1月12日）为交付日。现埔丽公司要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及逾期付款违约金合法有理，子以支持。赵国栋、郑鹭萍应迅速将尾期楼款交付给埔丽公司，并办理收楼手续。由于双方约定埔丽公司逾期交楼按每日千分之一计付违约金，但违约金最高以楼价款之5％为限，根据公平合理的原则，赵国栋、郑鹭萍亦应按契约的约定向埔丽公司给付不超过总价款5％的逾期付款违约金。关于逾期交楼问题，根据工程项目所在地有关部门的相关函件，1995年5月至1996年4月12日百汇广场施工期间，遇到地铁施工及流砂层等问题影响，以上情况属双方合同约定的施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非埔丽公司所能控制的事件，属于可免责的特殊原因，故埔丽公司为解决上述问题而延误的时间可予以免责。从公平合理原则出发，埔丽公司在签约前已发生的免责事由是其已知和应知的，此前免责事由出现的时间段不应免责，签约后发生的免责事由因其不能预见解决所要花费的时间，故此后免责事由未能消除的时间可予以免责，即从1995年11月30日至1996年4月12日期间埔丽公司相应可予以免责，其应交楼日期也相应顺延至1998年4月。从1998年4月16日起至1999年1月12日止，埔丽公司理应承担逾期交楼的违约责任；但鉴于赵国栋、郑鹭萍于2001年2月23日提出反诉请求要求埔丽公司支付逾期交楼违约金时已超过法律保护的保护时效，期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，故对此不予接纳。遂作出判决：一、赵国栋、郑鹭萍应于本判决发生法律效力之日十日内，一次性支付尾期楼款港币454885元给埔丽公司。二、赵国栋、郑鹭萍应于本判决发生法律效力之日十日内，一次性将从1999年1月27日起至实际付款之日止的违约金（按已付房款港币682332元以每日千分之一计算，但给付总额不应超过总楼价款的5％）给埔丽公司。三、驳回赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司的其他诉讼请求。案件受理费14654元，由原告承担6411元，两被告共同承担8243元；反诉费14492元由两被告共同承担。
　　
　　判后，赵国栋、郑鹭萍不服，上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2001）越法初字第150号判决；2、解除双方签订的《房地产预售契约》及补充合同；3、判令埔丽公司返还其已付购房款港币682332元及自其各期付款之日起至埔丽公司实际还款之日止的港币利息，埔丽公司并依约向其支付违约金港币56860.85元；4、判令埔丽公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉的主要事实和理由是：其认为被上诉人不具备依合同约定的条件将上述房屋合法交付给上诉人使用的状态持续至今。上诉人于1999年2月2日前往收楼时发现不符合合同约定的收楼条件而拒绝收楼、拒绝支付尾期款的行为是行使履行抗辩权的合法行为，而且解除合同的行为不存在时效问题，原审关于时效的认定是错误的。由于被上诉人无法按合同约定交付房屋，因此合同继续履行已不可能和不必要，而造成合同不能履行的原因在于被上诉人的过错，被上诉人应承担全部责任。被上诉人答辩同意原审判决。
　　
　　广州市中级人民法院经审理认为， 赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司就百汇广场15楼14号室房地产买卖自愿签订的《房地产预售契约》和《补充合约》是双方真实意思表示，内容合法，应属有效，双方均应全面履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍同意擅自更改房屋结构，与双方契约所载平面图不符，且严重影响房屋使用功能，使赵国栋、郑鹭萍购房的预期目的无法实现，已构成根本违约。赵国栋、郑鹭萍要求解除与埔丽公司签订的上述预售契约，并要求埔丽公司返还已付购房款及该款银行利息符合有关法律规定，本院予以支持。赵国栋、郑鹭萍在埔丽公司通知收楼时，发现上述预售房屋中间有一根方柱，货不对板后，拒绝办理收楼手续，该行为是事实上对其合法权利的一种自我救济，不构成违约。在埔丽公司明确无法按契约约定交楼时，在本案反诉要求解除与埔丽公司约定的上述预售契约是在私力救济无法达到保护的目的时，请求法院依公力救济，保护其合法权利的一种手段，原审以赵国栋、郑鹭萍于1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日以货不对板为由提出要求解除合同已超过法定诉讼时效，及认定赵国栋、郑鹭萍至今未支付购房余款已构成违约有误，本院予以纠正。鉴于赵国栋、郑鹭萍于2001年2月23日才要求埔丽公司支付逾期交楼违约金，该请求已超过法定诉讼时效，对此本院不予支持。
　　
　　综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第150号民事判决第三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第150号民事判决第一、二项及诉讼费负担；三、上诉人赵国栋、郑鹭萍与被上诉人广州埔丽房地产发展有限公司于1995年11月29日签订的《房地产预售契约》和《补充合约》予以解除；四、被上诉人广州埔丽房地产发展有限公司应于本判决书送达之日起十日内，将上诉人赵国栋、郑鹭萍已付的购房款共计港币682332元返还给上诉人，并计付该款的银行利息（按中国人民银行同期贷款利率计算从实际付款之日起至还清之日止）给上诉人赵国栋、郑鹭萍。本案一审受理费18910元，由被上诉人负担，反诉费14494元，由上诉人负担2685元，被上诉人负担11809元；二审受理费29146元，由上诉人负担895元，被上诉人负担28251元。
　　
　　三、评析

本案的关键问题是后履行抗辩权、合同解除权的行使与诉讼时效的问题。
　　
　　后履行抗辩权制度与合同解除权制度，是现行合同法为了更好的维护交易双方当事人的合法权益，减少交易成本，保障交易秩序与交易安全所做的制度安排。后履行抗辩权，是指依照合同的约定或者法律的规定负有后履行义务的一方当事人在负有先履行义务的一方当事人届满未履行义务或履行义务有重大瑕疵的情况下，可以为了保护自己的合法利益，而拒绝履行自己的相应的义务。《合同法》在第67条对此做了规定："当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求".在本案中，双方签订的双务合同约定：乙方尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。也就是说，双方合同义务有先后履行顺序，即相对于赵国栋、郑鹭萍应付尾期楼款，埔丽公司交楼在先，由于埔丽公司交付的房屋货不对板，属于瑕疵履行，因此赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日埔丽公司通知收楼时有权拒绝收楼、拒绝支付尾期款，其行为属行使后履行抗辩权，并非违约行为。因此原审法院认为赵国栋、郑鹭萍应对其逾期付款承担违约责任的认定是错误的。
　　
　　合同的解除，是指合同有效成立以后，在一定的条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同效力的行为。合同解除分为单方解除和双方解除两种。单方解除是根据当事人一方的意思表示而解除合同；双方解除是根据双方当事人的意思表示一致而解除。按其发生的原因又分为约定解除和法定解除。约定解除即当事人基于双方协议约定而解除合同；法定解除即当事人一方直接基于法律的规定而解除合同。法定的单方解除权的行使必须符合法律规定的条件。合同法第94条就规定了合同法定解除的条件，该条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。"本案的情况就属于第四种，一方根本违约致使对方不能实现合同目的。埔丽公司在未征得赵国栋、郑鹭萍同意的情况下擅自更改房屋结构，与双方契约所载平面图不符，且严重影响房屋使用功能，使赵国栋、郑鹭萍在订立合同时所期待的利益无法实现，已构成根本违约。因而赵国栋、郑鹭萍有权依法行使其单方解除权。
　　
　　合同解除系解除权行使的结果，为形成权及其行使的问题，按照我国法及其理论关于诉讼时效与除斥期间的分工，合同解除权不属于诉讼时效管辖的领域，而属于除斥期间。 除斥期间，又称预定期间，是指某种权利的法定存续期间。它和诉讼时效是不同的：首先，诉讼时效是由权利不行使的事实状态和法定期间的经过两个要件构成，而除斥期间只要一个要件即法定期间的经过。其次，诉讼时效存在中断、中止和延长的可能，而除斥期间为法定的不变期间；再次，诉讼时效届满导致的是胜诉权的消灭，而除斥期间的届满则导致权利本身的消灭。最后，除斥期间的起算点是该权利的取得，而诉讼时效期间则始于权利人知道或应当知道权利被侵害之日。因此可知，赵国栋、郑鹭萍是依法单方解除合同，应适用除斥期间的规定，因而原审法院认为两人提出解除合同时已经超过了法律保护的诉讼时效的认定错误的。解除权作为一种形成权，虽不适用诉讼时效，但其行使有一定的期限，对于合同解除权的行使期限，合同法第95条规定："法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。""法律没有规定或者当事人未约定解除权的行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。"具体到本案中，赵国栋、郑鹭萍于1999年2月2日发现所购房屋中间有一根方柱后，在2001年2月23日以货不对板为由提出要求解除合同，是否已经超过了解除权的行使期限了呢？我们认为，对于此类合同解除权的行使期限，审理该案时法律还没有具体的规定，当事人之间也没有约定，埔丽公司也未向赵国栋、郑鹭萍催告其行使解除权，且赵、郑两人在发现货不对板之后拒绝办理收楼手续，已经积极行使了其私力救济，因而不存在解除权因行使期间届满而消灭的情况。因此，二审法院对上诉人因货不对板而提出解除合同的诉讼请求予以支持是正确的。此案是2001年审结的。应予以注意的是，2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解除权的行使期限作出了规定，该司法解释第十五条第二款规定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭". 由此可见，享有合同解除权的一方应在解除权发生之日后尽快行使其权利，才能更好的保障其权益。
　　
郑鹭萍于1999年2月2日发现所购房屋中间有一根方柱后，在2001年2月23日以货不对板为由提出要求解除合同，是否已经超过了解除权的行使期限了呢？我们认为，对于此类合同解除权的行使期限，审理该案时法律还没有具体的规定，当事人之间也没有约定，埔丽公司也未向赵国栋、郑鹭萍催告其行使解除权，且赵、郑两人在发现货不对板之后拒绝办理收楼手续，已经积极行使了其私力救济，因而不存在解除权因行使期间届满而消灭的情况。因此，二审法院对上诉人因货不对板而提出解除合同的诉讼请求予以支持是正确的。此案是2001年审结的。应予以注意的是，2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解除权的行使期限作出了规定，该司法解释第十五条第二款定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"。 由此可见，享有合同解除权的一方应在解除权发生之日后尽快行使其权利，才能更好的保障其权益。