房产交易后未办理产权变更登记能否收取租金_湾区律师网

房产交易后未办理产权变更登记能否收取租金

2022-08-31 00:16:51  浏览：1247  来源：法律资讯网
【案例】 2011年7月18日，李刚将位于资溪县火车站旁的房屋出租给被告陈红、刘强等人经营宾馆，双方签订《房屋出租协议》。2013年6月...

    【案例】

    2011年7月18日，李刚将位于资溪县火车站旁的房屋出租给被告陈红、刘强等人经营宾馆，双方签订《房屋出租协议》。2013年6月21日，诉争房屋经公开拍卖归原告李香所有。但由于一些客观原因，原告未能及时办理房屋产权变更登记。2013年8月8日，李香与李刚签订《转让承租押金及房租协议书》，确认李香取得标的物的所有权，李香替代李刚继续履行与陈宏等人签订的《房屋出租协议》，并通知陈宏。李香依约向被告催缴租金，李香以李香未办理产权登记，并非房屋所有权人为由，拒绝履行支付义务。

    【分歧】

    该案中，关于李香是否能向陈宏收取租金有二种不同的意见。

    第一种意见认为：李香虽然通过拍卖取得了标的房产的所有权，但是李香没有依法办理房屋产权变更登记，不能认定物权发生变动，因此李香不能据此向被告收取租金。

    第二种意见认为：主债务转让时，从债务同时转让。债权转让时只要债权人履行了通知义务，该转让就对债务人生效。租赁作为房屋产权附属的从权利，随主债务变动而发生改变。原告未办理产权转让登记，未产生物权变动的效力，但不影响李香通过通过拍卖取得该房屋的用益物权，李香取得用益物权，仍可以依法行使占有、使用、收益权利。因此李香可以向陈宏收取租金。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：  

    根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利……”原告李香与李刚及签订的《拍卖成交确认书》合法有效，且李刚履行了通知义务，根据上述法律规定，李刚已将与被告陈宏订立的《房屋出租协议》约定的权利和义务转让给李香，李香依照与李刚的合同约定取得向被告陈宏收取租金的权利。

    同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”用益物权可以通过合同方式取得，李香通过公开竞买方式购买了李刚的房屋，李刚已将用益物权交付给李香，虽然尚未办理房屋所有权转让手续，但李香已合法取得该房屋用益物权，向陈宏收取租金的行为合理合法。

    (作者单位：江西省资溪县人法院)

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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