夫妻均卖同一房屋的效力应如何确定？_湾区律师网

夫妻均卖同一房屋的效力应如何确定？

2022-08-31 00:16:51  浏览：1231  来源：法律资讯网
【案情】 张甲与肖乙是夫妻，有一间夫妻共有房屋需要出售。肖乙私自与同事胡某达成协议，以32万元将该房卖给胡某，双方签订了买卖...

    【案情】

    张甲与肖乙是夫妻，有一间夫妻共有房屋需要出售。肖乙私自与同事胡某达成协议，以32万元将该房卖给胡某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。张甲因不知此房已出售于胡某，又私自与其朋友董某达成协议，将房屋卖与董某，价额35万元，并且私自办理房屋过户登记手续。因胡某要求交付房屋与张甲、肖乙发生纠纷，遂诉至法院。

    【分歧】

    本案在审理过程中，对这二次买卖是否适用善意取得、是否有效存在争议，对该案如何处理存有如下三种意见。

    第一种意见认为，本案应根据民法通则的规定处理。《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

    本案中，张甲与肖乙系夫妻，其共有房屋为夫妻共同共有财产，其对夫妻共有财产的处分，应经过双方协商，取得一致意见后才能处分。本案的二次卖房均未取得共有人的同意，故二次房屋买卖合同均为无效合同。但董某已付了房款，进行了房产登记。虽然买卖行为是无效的，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护其利益，故董某应为该房屋的合法财产所有人。

    第二种意见认为，房屋属不动产，根据民法原理，不动产不适用善意取得制度，故二次卖房行为均无效，本案应按无效合同处理。

    第三种意见认为，二次买卖房屋合同均有效，不动产所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于董某名下，故其所有权应由董某享有，肖乙只能向胡某承担违约责任。

    【评析】

    笔者赞同第三种意见，理由为：我国婚姻法规定对夫妻共同所有的财产，夫或妻有平等的处理权。《婚姻法》解释（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人”。

    本案中，胡某和董某均有理由相信卖房是夫妻共同意思，故共有人的对方不可对抗买受者，故二次买卖房屋合同均有效。由于董某已办理了过户登记手续，故该房所有权转移给了董某。第一种意见中应适用《民通意见》处理和第二种意见中的不动产不适用善意取得，均是民法中的一般规定。对于夫妻的共同共有关系，应按特别法优于普通法原则处理，即适用《婚姻法》的司法解释。这样，才能得出比较妥当解决这起纠纷。

    （作者单位：江西省高安市人民法院）

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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