未经批准转让行政划拨土地上的房屋是否有效_湾区律师网

未经批准转让行政划拨土地上的房屋是否有效

2022-08-31 00:16:51  浏览：1367  来源：法律资讯网
【案情】 原告何西与被告何东、何南是姐弟，三姐弟1999年从父亲处继承得房产楼房一栋。2003年姐弟3人决定将房屋变卖，被告莫祝决定...

    【案情】

    原告何西与被告何东、何南是姐弟，三姐弟1999年从父亲处继承得房产楼房一栋。2003年姐弟3人决定将房屋变卖，被告莫祝决定购买该房，后来由何东、何南与莫祝签订房屋转让协议，莫祝以18万元的价款购买该房，先支付10万元，剩余8万等到房屋办理了过户手续之后再支付。

    现原告何西向法院起诉，称该房子所属的土地是行政划拨所得，未经行政机关批准，该房屋买卖协议无效的，请求法院认定该房屋买卖合同无效。

    【分歧】

    诉争房屋所属的土地为行政划拨所得，在未经政府批准情况下，签订的《房屋转让协议》是否有效？

    第一种观点认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 “以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，本案争议房屋土地使用权是以划拨的方式取得，转让房子时，应当报有批准权的政府批准，而双方在签订转让协议时，未经有批准权的政府审批，因此《房屋转让协议》应认定为无效。

    第二种观点认为，《房屋转让协议》是有效的合同，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条可以看出，法律并不禁止将“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，是可以转让的，房屋买卖协议是双方真实意思表示，应当认定有效。

    【评析】

    笔者赞同第二种观点，《房屋转让协议》有效。

    从《房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定可以看出，法律并不禁止将“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，是可以转让的。

    对于法律条文规定的“审批”，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批。也就是说，法律规定的审批是对物权行为效力的限制，而非债权行为效力的限制。本案中签订的房屋买卖协议是债权行为，虽然签订合同时没有履行报批、登记手续，但不影响合同的效力。

    （作者单位：广西南丹县人民法院）

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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