购买学位房，学位却被占用，南山法院：判赔！_湾区律师网
购买学位房，学位却被占用，南山法院：判赔！
家长购买了二手房，原房主承诺与该房子相对应的小学、中学学位未被占用，但到了孩子要入学的时候，才发现学位早已被占用。几经周折，孩子只能入读私立学校，那么卖方是否该为此事承担责任？近期，南山法院审理了一件涉“学位房买卖”的合同纠纷案。
一、基本案情
2015年12月5日，原告柳某与被告杜某、赵某签订《二手房买卖合同》，购买两被告位于深圳市南山区某住宅小区的房产（以下简称涉案房产），两被告在买卖合同中明确承诺“卖方承诺该物业小学、中学学位从未被占用”。2016年1月11日，两被告将该房产过户至原告名下。
2020年2月，原告为其子申请某小学学位时，发现学位被涉案房产的学位被前承租人叶某所占用，致其无法申请该校学位，只能为其子申请私立学校。
故原告将两被告诉至南山法院，请求法院判令：
1.两被告向原告支付其子因被告原因导致无法就读公办小学转而就读私立小学6年的总学费；
2.两被告承担原告因本案所支出的律师费；
3.两被告承担本案全部诉讼费用。
两被告认为原告的主张事实与法律依据不足，辩称：
1.尽管合同中有约定学位未被占用，但并没有指定具体是哪个学校的学位，也没有对学位如被占用，双方权利义务如何调整进行约定，更没有约定保证原告的小孩具体入读哪所学校；
2. 经向教育部门了解，就户籍儿童而言，公办学校的学位可以完全覆盖。如热门学校的学位不足，教育局将以积分甚至抽签等形式调配到附近的公立学校就读，不会出现户籍儿童不能就近入读公办学校的情形；
3. 原告所主张的损失与合同标的物及被告之间没有法律上的因果关系。首先，如前所述，原告小孩未能入读原告指定学校，但仍可以到其他就近的公办小学入读，并非一定要去私立小学入读。其次，不排除入读私立名校是原告想提供给小孩更好的学习环境的考虑。最后，原告的小孩目前在私立学校只读了两个学期，仅从这一点来看，原告目前已支付的私立学校学费金额比诉求要求赔偿学费金额低，且属于非必然要发生的费用。因为该私立学校的收费行为完全是一种商业行为，对于涉及义务教育方面来说并非必然开支。
二、法院审理
南山法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告和两被告签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。
1、关于两被告是否构成违约的问题。
本案买卖合同中在备注处手写签字明确注明卖方承诺学位未使用，虽然未清晰界定什么学位，但通过手写的方式对此进行特别注明，结合生活经验可知双方必然对学位进行了协商，而且学位因素产生的市场价值必然已经体现在交易价格中，双方应知晓交易涉案房产所对应的学位，至于两被告抗辩仍可使用其他公立学位，亦非交易双方交易涉案房产的本意。故本院认为，两被告确认涉案房产被租客占用且锁定至2022年，属于未按照约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。
2、关于违约责任的具体承担问题。
虽然合同未明确约定违反该条款的违约责任，因原告儿子无法入学导致原告另寻合适学校就学产生了额外费用，该费用应当属于被告违约导致原告产生的实际损失，原告主张的该金额属于合理范围。同时，参照买卖合同中卖方违约时违约责任的约定，该金额亦属恰当合理。此外，两被告虽抗辩费用过高，但未提交证据予以反驳，故本院对此不予采纳。综上，本院对原告的该项诉请予以支持。
至于原告主张的律师费，缺乏合同依据，本院不予支持。
该案判决后，双方当事人并未上诉，均表示服判。该案判决已生效。
三、典型意义
作为市场交易中理性的合同主体，应当具有契约精神。买卖双方在签订房屋买卖合同时理应秉承诚实信用原则，合同中明确承诺的事项应当落实。在未能实现约定时，亦能够预见到其应当按照合同约定承担违约责任。无论买房卖房，都应当看清合同，明确自己的权利义务，守约守信，做法治深圳守法好公民。
高级合伙人 王博律师
广东华商律师事务所
知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等
曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。评论区
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